Un salaire fixe n’assure pas systématiquement l’accès au crédit immobilier. Certaines banques excluent les primes variables du calcul, d’autres acceptent une partie des revenus annexes sous conditions strictes. Un contrat à durée indéterminée n’efface pas toujours les réserves, surtout en période d’essai.
Les pratiques divergent largement d’une banque à l’autre concernant la prise en compte des allocations, pensions ou revenus locatifs. Les seuils sont précis, mais chaque dossier est examiné à la loupe. Les règles varient, dictées par les stratégies internes et l’état du marché économique.
Les revenus réellement pris en compte par les banques pour un prêt immobilier
Au moment de solliciter un prêt immobilier, la question du revenu se pose avec acuité. Mais il ne suffit pas d’additionner toutes ses rentrées d’argent pour convaincre une banque. Le salaire fixe issu d’un CDI reste la référence : stabilité et prévisibilité rassurent les analystes. Les établissements épluchent les fiches de paie récentes, souvent sur trois à six mois, et croisent avec l’avis d’imposition pour s’assurer de la cohérence sur l’année complète.
Les revenus variables, primes, bonus, commissions, sont accueillis avec retenue. Pour qu’ils pèsent dans la balance, il faut présenter une moyenne sur plusieurs exercices, généralement trois ans. Les commerciaux, indépendants ou intermittents doivent ainsi montrer patte blanche, avec des revenus réguliers et justifiables.
Voici comment les principales sources de revenus sont considérées par les banques :
- Les allocations familiales ou pensions alimentaires peuvent entrer dans le calcul, mais jamais dans leur intégralité. Chaque banque fixe ses propres critères, souvent restrictifs, pour limiter les risques.
- Les revenus locatifs séduisent les candidats, mais les banques ne retiennent que 70 % à 80 % de leur montant brut lors de la simulation de prêt immobilier, afin de prendre en compte les périodes de vacance ou les charges.
Quant aux dividendes, revenus de placements ou prestations sociales, ils ne sont intégrés que s’ils présentent une stabilité éprouvée sur plusieurs années. Pour avancer, mieux vaut jouer la carte de la transparence : un dossier solide repose sur des justificatifs concrets, jamais sur des estimations vagues. Les banques recherchent la clarté, pas les promesses.
Capacité d’emprunt : comment savoir combien vous pouvez emprunter ?
Derrière la notion de capacité d’emprunt se cache un mécanisme strict : le taux d’endettement. Les banques ne tolèrent pas d’écart. Aujourd’hui, la limite s’établit à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Dépasser cette barre coupe court à la discussion.
L’analyse commence par l’inventaire de toutes les mensualités en cours, crédits à la consommation, pensions alimentaires, etc., auxquelles s’ajoute la future échéance du crédit immobilier. Pour visualiser la méthode :
- (Total des mensualités / revenus nets mensuels) x 100 = taux d’endettement
Les banques s’intéressent aussi à la régularité des revenus, à la stabilité professionnelle, à l’existence d’un apport ou d’une épargne de sécurité. Un courtier en prêt immobilier affine la simulation de prêt en intégrant chaque détail : reste à vivre, charges récurrentes, objectif d’achat.
Pour évaluer votre capacité d’emprunt, multipliez vos revenus nets par 0,35, retranchez vos charges fixes : le résultat donne la mensualité maximale acceptée. Les outils de simulation de prêt vont plus loin en tenant compte de la durée, du taux et du montant à financer.
Le montant accessible ne repose pas uniquement sur le salaire affiché. Un CDI constitue un atout, mais la gestion du budget, la solidité du projet et la qualité de l’apport font souvent la différence.
Quels revenus minimums selon le montant du prêt et la durée choisie ?
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Pour un prêt immobilier classique, la règle des 35 % d’endettement maximum s’applique à tous. Mais le montant empruntable dépend de la durée, du taux et, évidemment, du revenu net.
Regardons un cas concret : pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans avec un taux de 4 %, la mensualité s’établit autour de 1 212 euros (hors assurance). Pour rester sous la limite d’endettement, il faut donc justifier d’un salaire net d’environ 3 463 euros. Sur 25 ans, la mensualité tombe à 1 055 euros, ce qui ramène le revenu minimum à 3 014 euros.
Allonger la durée du prêt réduit la mensualité, mais augmente le coût total du crédit. Le principe s’applique à chaque montant : ajustez le montant, la durée, observez l’effet sur la mensualité, puis comparez au seuil d’endettement.
Voici quelques exemples pour mieux visualiser l’impact du montant et de la durée sur le niveau de revenu requis :
- Prêt de 150 000 euros sur 20 ans : mensualité d’environ 909 euros, salaire minimum de 2 597 euros.
- Prêt de 300 000 euros sur 25 ans : mensualité d’environ 1 583 euros, salaire minimum de 4 523 euros.
La durée du prêt et le taux d’intérêt constituent les leviers principaux pour adapter le projet à votre situation. Un apport personnel significatif réduit la somme à emprunter et donc le niveau de revenu exigé.
Choisir le prêt immobilier adapté à votre situation financière
S’orienter dans l’univers du crédit immobilier demande méthode et lucidité. Les banques proposent un éventail de solutions adaptées à la diversité des profils. Parmi elles : prêt à taux zéro (PTZ), prêt accession sociale, prêt conventionné, prêt épargne logement. Chacun répond à une trajectoire différente.
Le PTZ, pierre angulaire de l’accession à la résidence principale, cible les primo-accédants sous conditions de ressources. Son montant varie selon la zone géographique et le coût du bien. Associé à un crédit classique, il permet de réduire la mensualité globale et d’améliorer la capacité d’emprunt.
Autre solution, le prêt d’accession sociale, réservé aux foyers modestes. Il permet de financer l’acquisition avec un taux plafonné et d’emprunter la totalité du montant nécessaire (hors frais de notaire). Sous certaines conditions, il rend aussi accessible l’APL accession.
Les salariés du secteur privé peuvent aussi solliciter le prêt Action logement. Son taux attractif et sa souplesse en font un atout dans le plan de financement des primo-accédants.
Chaque dispositif répond à une logique propre : certains allègent le coût du crédit, d’autres renforcent l’apport ou augmentent la capacité d’emprunt. Avant de faire un choix, prenez le temps d’évaluer vos ressources, vos besoins, vos perspectives et les réalités du marché local. Cherchez la cohérence entre projet immobilier et situation financière pour sécuriser votre parcours sur le long terme.
Le crédit immobilier n’est pas une simple équation mathématique. C’est un jeu d’équilibre entre ambition et réalité. À chacun de trouver la trajectoire qui lui ressemble, et de la défendre, chiffres et preuves à l’appui.
